สำนักงานกฎหมาย

นพนภัส

ทนายความเชียงใหม่

ครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ติดจำนองจำนองย่อมติดไปด้วย

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 
มาตรา  ๑๓๘๒  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

                การครอบครองปรปักษ์นั้นเป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม  คือ  ไม่ได้ทำสัญญาใดๆ  ก็กันกับเจ้าของเดิม  หรือทำสัญญากันแต่สัญญานั้นไม่สมบูรณ์และตนได้เข้าครอบครองที่ดินนั้น  จนเกินกว่า  ๑๐  ปี  ขึ้นไป  จึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  แต่หากเจ้าของที่ดินเดิมได้จำนองที่ดินไว้เป็นประกันการทำสัญญา  เช่น  ประกันหนี้เงินกู้  ประกันหนี้ตามสัญญาอื่นๆ  เป็นต้น  อย่างนี้  ผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะได้ภาระติดพันที่เป็นหนี้จำนองมาด้วยหรือไม่ 

                คำตอบคือ  ผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  ย่อมต้องได้ภาระติดพันที่เป็นหนี้จำนองติดมาด้วย  โดยผู้รับจำนองจะต้องเป็นผู้ที่ได้เสียค่าตอบแทน  จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต  และสุจริตด้วย  ทั้งนี้ไปเป็นตามมาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง 

 
 

                คำพิพากษาของศาลที่เกี่ยวข้อง

                ตัวอย่างที่  ๑  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 988/2541  ผู้ร้องอ้างว่า เมื่อประมาณปี 2514 ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินเนื้อที่ 84 ตารางเมตรพร้อมตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2741ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกล่าวอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่4783 ที่จำเลยได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องชำระราคาแล้ว ผู้ร้องและครอบครัวได้เข้าไปอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี 2515 แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แต่โจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่4783 ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2516จึงเห็นได้ว่าโจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 4783 ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครองเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 716ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครอบครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้ทะเบียนจำนองโดยสุจริต ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองไม่ได้

                ตัวอย่างที่  ๒   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2068/2552  บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึง บุคคลใดๆ ก็ได้ที่มิใช่เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เมื่อธนาคาร ก. เป็นทั้งผู้รับจำนองที่ดินพิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมและยังเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ธนาคาร ก. จึงเป็นบุคคลภายนอกย่อมได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง