คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๓๑๗/๒๕๓๘

สัญญาพิพาทมีข้อความระบุไว้ชัดตั้งแต่ชื่อของสัญญาตลอดจนข้อสัญญาทุกข้อว่าเป็นสัญญาจะขายฝาก เพียงแต่ไม่มีกำหนดเวลาว่าจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อใดเท่านั้น จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาขายฝากเพราะตามสัญญาได้ระบุความรับผิดของทั้งสองฝ่ายไว้ในกรณีไม่ไปทำหนังสือและจดทะเบียนตามกำหนด แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาว่ามิได้มีเจตนาจะทำสัญญาขายฝากหากแต่ต้องการให้เป็นเพียงสัญญาจะขายฝากซึ่งจะต้องได้มีการทำหนังสือจดทะเบียนกันให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่ง จึงกำหนดหน้าที่ความรับผิดของคู่สัญญาไว้ ส่วนที่กำหนดเวลาไถ่คืนไว้ในสัญญานี้ด้วยก็เพื่อให้เป็นการแน่นอนว่า ถ้าได้ทำหนังสือจดทะเบียนโดยถูกต้องแล้วกำหนดเวลาไถ่คืนต้องเป็นไปตามนั้น ทั้งโฉนดที่ดินที่จะขายฝากอยู่ที่บุคคล-ภายนอก จึงจำเป็นอยู่เองที่คู่กรณีจะต้องทำเป็นสัญญาจะขายฝากไว้ก่อน เมื่อได้โฉนด-ที่ดินมาแล้วจึงไปทำสัญญากันในภายหลัง ดังนั้นเมื่อสัญญาพิพาทมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว โจทก์ก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตามป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง

------------------

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 9967 และบ้านเลขที่ 28 ซึ่งอยู่บนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์เป็นเงิน 350,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำให้จำเลยรับไปแล้ว 330,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก20,000 บาท จะชำระให้ในวันจดทะเบียนขายฝากโดยตกลงกำหนดเวลาไถ่คืนภายใน 1 ปี ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ยอมไปจดทะเบียนขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และรับเงินที่เหลืออีก 20,000 บาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 9967 และสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 350,000 บาท มีกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน1 ปี นับแต่วันจดทะเบียน และให้จำเลยรับเงินที่เหลืออีก20,000 บาท หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวไม่ว่ากรณีใด ๆ ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน และให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 9967 แก่โจทก์หากไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยคืนเงิน 337,865.76บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน330,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่นำเงินส่วนที่เหลือจำนวน 20,000 บาท มาชำระให้แก่จำเลยในวันที่ 20 ธันวาคม 2533 โจทก์ได้แก้ไขวันที่ในสัญญาจากวันที่ 20 ธันวาคม 2533 เป็นวันที่ 20 มกราคม 2534 โดยจำเลยไม่รู้เห็นยินยอมอันเป็นเจตนาไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 9967 และบ้านเลขที่ 28 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าว แก่โจทก์เป็นเงิน 350,000 บาท โดยใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้รับซื้อฝากมีกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 1 ปี นับแต่วันจดทะเบียนและให้จำเลยรับเงินส่วนที่เหลืออีก 20,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ไม่ว่าด้วยเหตุใด ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยต่อเจ้าพนักงานที่ดินแทนจำเลยแก่โจทก์และให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 9967 แก่โจทก์เพื่อจะนำไปจดทะเบียนการขายฝากดังกล่าว หากจำเลยไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนการขายฝากดังกล่าวให้โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 330,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยอุทธรณ์โดยได้รับอนุญาตให้อุทธรณ์อย่างคนอนาถา

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ความว่า จำเลยจะขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 9967 พร้อมบ้านเลขที่ 28 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวในราคา 350,000 บาท ให้แก่โจทก์ กำหนดเวลาไถ่คืนภายใน1 ปี และโจทก์ชำระเงินให้จำเลยแล้วจำนวน 330,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 20,000 บาท จะชำระให้ในวันที่นัดไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ครบกำหนดตามสัญญาจำเลยไม่ไปจดทะเบียนขายฝากให้แก่โจทก์

มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาขายฝากหรือสัญญาจะขายฝากและมีผลบังคับหรือไม่เห็นว่า สัญญาเอกสารหมาย จ.1 มีข้อความระบุไว้ชัดตั้งแต่ชื่อของสัญญาตลอดจนข้อสัญญาทุกข้อว่าเป็นสัญญาจะขายฝากเพียงแต่ไม่มีกำหนดเวลาว่าจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อใดเท่านั้น ไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาขายฝากเพราะตามสัญญาข้อ 3 ได้ระบุความรับผิดของทั้งสองฝ่ายไว้ ในกรณีไม่ไปทำหนังสือและจดทะเบียนตามกำหนด แสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาว่ามิได้มีเจตนาจะทำสัญญาขายฝาก หากแต่ต้องการให้เป็นเพียงสัญญาจะขายฝากซึ่งจะต้องได้มีการทำหนังสือจดทะเบียนกันให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่ง จึงกำหนดหน้าที่ความรับผิดของคู่สัญญาไว้ส่วนที่กำหนดเวลาไถ่คืนไว้ในสัญญานี้ด้วยก็เพื่อให้เป็นการแน่นอนว่า ถ้าได้ทำหนังสือจดทะเบียนโดยถูกต้องแล้วกำหนดเวลาไถ่คืนต้องเป็นตามนั้น อีกประการหนึ่งโฉนดที่ดินที่จะขายฝากอยู่ที่กรมบังคับคดี จึงจำเป็นอยู่เองที่คู่กรณีจะต้องทำเป็นหนังสือจะขายฝากไว้ก่อน เมื่อได้โฉนดที่ดินมาแล้วจึงไปทำสัญญากันในภายหลัง ดังนั้นสัญญาเอกสารหมาย จ.1 จึงเป็นสัญญาจะขายฝาก ซึ่งเมื่อหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว ก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ไม่เป็นโมฆะโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาได้ ส่วนปัญหาตามฎีกาของโจทก์ประการหลังว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลฎีกาวินิจฉัยพยานโจทก์จำเลยที่นำสืบแล้วเชื่อได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

บทความที่น่าสนใจ

-เมื่อครอบครองปรปักษ์ที่ดินแล้ว ต่อมาเกิดที่งอกใครเป็นเจ้าของที่งอกนั้น

-ซื้อที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร แล้วไปซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับหมู่บ้าน
เพื่อเชื่อมที่ดินดังกล่าวเข้ากับที่ดินในหมู่บ้าน

-ขายฝากที่ดินต่อมาผู้ขายได้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน แต่ไม่ได้ไถ่ภายในกำหนดบ้านเป็นของใคร

-ไม่ได้เข้าร่วมในการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม

-ปลูกต้นไม้ในทางสาธารณะสามารถฟ้องให้รื้อถอนออกไปได้

- การทำสัญญายอมในศาลโดยการครอบครองในป่าสงวน

-เจ้าของรวมนำโฉนดที่ดินไปประหนี้เงินกู้ผลเป็นอย่างไร