การโอนสิทธิการเช่าทำได้หรือไม่
บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากส.ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และส. ในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวแล้วถือได้ว่าโจทก์และส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนแต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยแม้โจทก์จำเลยหรือส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1248/2538 โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้เช่าตึกแถวเลขที่904,906,908จากโจทก์รวม3ห้องคิดค่าเช่ากันเดือนละ300บาทต่อ1ห้องรวมเป็นเงินเดือนละ900บาทเป็นเวลา9ปี9เดือนตั้งแต่วันที่1มิถุนายน2521เป็นต้นไปเมื่อใกล้หมดอายุตามสัญญาเช่าโจทก์ได้มอบให้นายอภิชาติสุทธยดิลกมีหนังสือลงวันที่26มกราคม2531ถึงจำเลยให้ไปทำสัญญาเช่ากันใหม่ตามกำหนดเวลาในหนังสือบอกกล่าวจำเลยทราบแล้วแต่โจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ได้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอีกต่อไปจึงมอบให้นายอภิชาติมีหนังสือบอกเลิกการเช่าจำเลยได้รับหนังสือแล้วไม่ขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวที่เช่าและยังคงอยู่ต่อไปโดยสิทธิเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์เสียหายเพราะโจทก์ไม่สามารถนำตึกแถวให้ผู้อื่นเช่าได้ซึ่งหากให้ผู้อื่นเช่าโจทก์จะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ8,000บาทต่อ1ห้องรวม3ห้องเป็นเงิน24,000บาทโจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยตั้งแต่เดือนมีนาคม2531ถึงวันฟ้องเป็นเวลา10เดือน15วันเป็นเงิน252,000บาทขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกจากตึกแถวที่เช่าเลขที่904,906และ908และส่งมอบตึกแถวที่เช่าทั้งสามห้องในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ8,000บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากตึกแถวที่เช่าและส่งมอบคืนแก่โจทก์ จำเลยให้การว่าตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข2ไม่ปรากฎว่าโจทก์กับจำเลยมีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่กลับปรากฎว่าโจทก์กับนางสมพรลิขิตบันเทิงกุลได้ทำสัญญาเช่ากันแต่อย่างไรก็ดีเมื่อปลายเดือนมีนาคม2531จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวทั้งสามห้องตามฟ้องมีกำหนด3ปีค่าเช่าเดือนละ300บาทต่อ1ห้องโดยจำเลยต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ภายในวันที่5ของทุกเดือนและจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์มาตลอดไม่เคยค้างชำระจำเลยไม่เคยประพฤติผิดสัญญาขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวเลขที่904,906 และ908ถนนพระรามที่สี่แขวงสี่พระยาเขตบางรักกรุงเทพมหานครและส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า900บาทและค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ12,000บาทนับแต่วันที่5ธันวาคม2531เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวพิพาททั้งสามห้องของโจทก์คำขออื่นให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยชำระค่าเสียหายภายหลังฟ้องเดือนละ8,000บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา

การโอนสิทธิการเช่าทำได้หรือไม่

บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากส.ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และส. ในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวแล้วถือได้ว่าโจทก์และส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนแต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยแม้โจทก์จำเลยหรือส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1248/2538

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้เช่าตึกแถวเลขที่904,906,908จากโจทก์รวม3ห้องคิดค่าเช่ากันเดือนละ300บาทต่อ1ห้องรวมเป็นเงินเดือนละ900บาทเป็นเวลา9ปี9เดือนตั้งแต่วันที่1มิถุนายน2521เป็นต้นไปเมื่อใกล้หมดอายุตามสัญญาเช่าโจทก์ได้มอบให้นายอภิชาติสุทธยดิลกมีหนังสือลงวันที่26มกราคม2531ถึงจำเลยให้ไปทำสัญญาเช่ากันใหม่ตามกำหนดเวลาในหนังสือบอกกล่าวจำเลยทราบแล้วแต่โจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ได้โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอีกต่อไปจึงมอบให้นายอภิชาติมีหนังสือบอกเลิกการเช่าจำเลยได้รับหนังสือแล้วไม่ขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวที่เช่าและยังคงอยู่ต่อไปโดยสิทธิเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์เสียหายเพราะโจทก์ไม่สามารถนำตึกแถวให้ผู้อื่นเช่าได้ซึ่งหากให้ผู้อื่นเช่าโจทก์จะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ8,000บาทต่อ1ห้องรวม3ห้องเป็นเงิน24,000บาทโจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยตั้งแต่เดือนมีนาคม2531ถึงวันฟ้องเป็นเวลา10เดือน15วันเป็นเงิน252,000บาทขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกจากตึกแถวที่เช่าเลขที่904,906และ908และส่งมอบตึกแถวที่เช่าทั้งสามห้องในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ8,000บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากตึกแถวที่เช่าและส่งมอบคืนแก่โจทก์

จำเลยให้การว่าตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข2ไม่ปรากฎว่าโจทก์กับจำเลยมีนิติสัมพันธ์ต่อกันแต่กลับปรากฎว่าโจทก์กับนางสมพรลิขิตบันเทิงกุลได้ทำสัญญาเช่ากันแต่อย่างไรก็ดีเมื่อปลายเดือนมีนาคม2531จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวทั้งสามห้องตามฟ้องมีกำหนด3ปีค่าเช่าเดือนละ300บาทต่อ1ห้องโดยจำเลยต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ภายในวันที่5ของทุกเดือนและจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์มาตลอดไม่เคยค้างชำระจำเลยไม่เคยประพฤติผิดสัญญาขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวเลขที่904,906 และ908ถนนพระรามที่สี่แขวงสี่พระยาเขตบางรักกรุงเทพมหานครและส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า900บาทและค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ12,000บาทนับแต่วันที่5ธันวาคม2531เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวพิพาททั้งสามห้องของโจทก์คำขออื่นให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยชำระค่าเสียหายภายหลังฟ้องเดือนละ8,000บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า"ข้อเท็จจริงฟังยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ตามสัญญาเช่าเอกสารหมายจ.3โดยได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากนางสมพรผู้เช่าเดิมและการโอนสิทธิดังกล่าวคู่กรณีทั้งผู้ให้เช่าผู้เช่าคนเดิมและผู้เช่าคนใหม่ต่างยินยอมบันทึกข้อตกลงกันไว้เป็นหนังสือก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์มีหนังสือเตือนจำเลยว่าหากประสงค์จะเช่าตึกแถวต่อไปให้มาติดต่อทำสัญญาเช่ากับโจทก์ภายในเวลาที่กำหนดแต่จำเลยเพิกเฉยหลังจากนั้นโจทก์ยังมีหนังสือไปถึงจำเลยอีกหลายฉบับฉบับสุดท้ายลงวันที่12ตุลาคม2531ยืนยันไม่ให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทของโจทก์อีกต่อไปเมื่อสัญญาเช่าระงับลงจำเลยไม่ยอมออกไปจากตึกแถวพิพาทและไม่ส่งมอบตึกแถวที่เช่าคืนให้โจทก์

ที่จำเลยฎีกาปัญหาข้อกฎหมายข้อต่อมาว่าการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องระหว่างโจทก์จำเลยและนางสมพรไม่สมบูรณ์เพราะโจทก์หรือนางสมพรมิได้บอกกล่าวการโอนหรือให้ความยินยอมการโอนเป็นหนังสือจึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งทั้งโจทก์กับนางสมพรมิได้นำการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากนางสมพรผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ไปแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับนางสมพรรับทราบเสียก่อนการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมายนั้นเห็นว่าบันทึกข้อความเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากนางสมพรผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ที่ปรากฎอยู่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมายจ.3หน้าแรกระบุไว้ชัดเจนว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และนางสมพรในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องแล้วการที่โจทก์จำเลยและนางสมพรลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องไว้ในลักษณะนี้ถือได้ว่าโจทก์ก็ดีและนางสมพรก็ดีได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องเป็นหนังสือตามความที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้วการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องจึงสมบูรณ์และแม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับนางสมพรจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนก็ตามแต่ก็ไม่ได้มีกฎหมายบทใดบัญญัติบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยดังนั้นแม้โจทก์จำเลยหรือนางสมพรไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมายจ.3ทราบการบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์ตามกฎหมายจำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้"

พิพากษายืน