ภาระจำยอมเป็นสิทธิอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3823/2525

บันทึกเรื่องทางภารจำยอมและแผนผังสภาพถนนซึ่งต่อท้ายข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมนั้น เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวซึ่งได้แบ่งแยกจดทะเบียนไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่วนทางภารจำยอมนี้จะได้มีการจดทะเบียนกันในภายหลังเมื่อรังวัดออกโฉนดเรียบร้อยแล้ว ภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 บันทึกดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรค 2 เมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว แสดงว่าคู่กรณีเจตนาจะผูกพันกันตามบันทึกนี้ ฉะนั้นจำเลยจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่า ความจริงโจทก์จำเลยตกลงเรื่องทางภารจำยอมไว้เพียงด้านเดียวหาได้ไม่ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ต้องฟังว่าตกลงจดทะเบียนภารจำยอมถนนทั้งสี่ด้านตามแผนผังดังกล่าว

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7276 และโจทก์จำเลยกับบุคคลอื่นเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 19170 ซึ่งอยู่ติดกัน จำเลยได้สร้างตึกแถวและตลาดสดบนที่ดินทั้งสองแปลง วันที่ 17 กันยายน 2516โจทก์กับสามีได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 42 ตารางวาของโฉนดที่ดินเลขที่ 19170 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1102 - 1104 จากจำเลย วันที่ 24 เมษายน2517 โจทก์กับจำเลยไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยจำเลยยอมให้โจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยตามส่วนที่โจทก์ซื้อ และได้ทำบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อความว่า ถนนกว้าง6 เมตร ซึ่งมีสภาพเป็นถนนตามแผนผังแนบท้ายสัญญา จำเลยยอมรังวัดแบ่งแยกออกเป็นอีกโฉนดหนึ่งต่างหาก เมื่อออกโฉนดแล้วจำเลยต้องจดทะเบียนส่วนที่เป็นถนนตามที่ออกโฉนดใหม่ให้เป็นทางภารจำยอมแก่โจทก์และผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น ๆ ด้วย โดยจำเลยจะไม่เรียกร้องค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น จำเลยไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง คือไม่นำช่างแผนที่ทำการรังวัดที่ดินเพื่อแบ่งแยกโฉนดส่วนที่ตกลงเป็นถนนภารจำยอมให้ครบถ้วนตามแผนผังแสดงถนนภารจำยอมทั้งสี่ด้าน แต่รังวัดเฉพาะด้านหน้าตึกแถวของโจทก์เพียงด้านเดียว โจทก์และผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้คัดค้านและบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง แต่จำเลยไม่ยินยอม ขอให้ศาลพิพากษาบังคับ

จำเลยให้การว่าบันทึกข้อตกลงเรื่องทางภารจำยอมเป็นเรื่องเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 19170 ไม่เกี่ยวกับที่ดินแปลงอื่น จึงมีเฉพาะส่วนที่ผ่านหน้าตึกแถวของโจทก์เท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนทางภารจำยอมในที่ดินแปลงอื่นทั้งถนนอีก 3 ด้านนั้นจำเลยไม่มีสิทธิที่จะนำช่างรังวัดแบ่งแยกที่ดินได้ คือถนนด้านติดคลองเป็นที่ดินที่กรมชลประทานกันเขตไว้ ถนนด้านติดกับสะพานสำโรงอยู่ในเขตที่ดินของกรมทางหลวง จำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญา แต่การออกโฉนดส่วนที่เป็นถนนยังไม่เรียบร้อย จึงจดทะเบียนเป็นทางภารจำยอมให้แก่โจทก์ไม่ได้ อนึ่ง บันทึกข้อความด้วยว่าให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมยอมขอรังวัดแบ่งแยกเป็นอีกโฉนดหนึ่งต่างหาก เมื่อออกโฉนดเรียบร้อยผู้ถือกรรมสิทธิ์ต้องจดทะเบียนส่วนที่เป็นถนนตามที่ออกโฉนดใหม่ให้เป็นทางภารจำยอมต่อพนักงานที่ดิน การออกโฉนดยังไม่เสร็จ โจทก์และผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมไม่เคยโต้แย้งหรือคัดค้าน ทั้งไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติให้ครบถ้วนตามแผนผังแสดงภารจำยอม ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยนำรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดที่ 19170และ 7276 ออกเป็นโฉนดใหม่ให้เป็นถนนตามแผนผังแสดงถนนภารจำยอมให้ครบทั้ง 4 ด้าน และจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า บันทึกเรื่องทางภารจำยอมต่อท้ายข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมและแผนผังแสดงถนนภารจำยอมเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวซึ่งได้แบ่งแยกจดทะเบียนไปแล้วส่วนหนึ่งสำหรับข้อตกลงส่วนทางภารจำยอมนี้จะได้จดทะเบียนกันในภายหลังเมื่อรังวัดออกโฉนดเสร็จเรียบร้อย ภารจำยอมนั้นเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 บันทึดนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ อยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว แสดงว่าคู่กรณีเจตนาจะผูกพันกันตามบันทึกนี้ ฉะนั้นจำเลยจะนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่าความจริงโจทก์จำเลยตกลงทางภารจำยอมไว้เพียงด้านเดียวหาได้ไม่เป็นการต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) คดีต้องฟังว่าจำเลยตกลงจะจดทะเบียนภารจำยอมถนนทั้งสี่ด้านตามแผนผังแสดงถนนภารจำยอม

พิพากษายืน