สิทธิการเช่าสามารถซื้อขายกันได้หรือไม่

___________________________

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาให้สัญญาซื้อขายสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุและการโอนสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุแปลงหมายเลข ชร.360 ตำบลเวียงพางคำ อำเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย ระหว่างนางบัวเรียวกับจำเลย ในวันที่ 4 และ 19 สิงหาคม 2540 เป็นโมฆะ ให้เพิกถอนสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุแปลงหมายเลข ชร.360 ตำบลเวียงพางคำ อำเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย โดยให้จำเลยยื่นคำร้องขอถอนสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุดังกล่าวต่อสำนักงานธนารักษ์จังหวัดเชียงรายโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียม หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ และการโอน กับการรับโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนที่ ชร.360 ตำบลเวียงพางคำ อำเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย ระหว่างนางบัวเรียวกับจำเลย เมื่อวันที่ 4 และ 19 สิงหาคม 2540 เป็นโมฆะ ให้เพิกถอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนที่ ชร.360 ตำบลเวียงพางคำ อำเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย เนื้อที่ 470 ตารางวา ของจำเลย โดยให้จำเลยยื่นคำร้องขอถอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุดังกล่าว ต่อสำนักงานธนารักษ์จังหวัดเชียงราย โดยชำระค่าธรรมเนียมการถอนสิทธิการเช่าด้วยตัวจำเลยเองหากจำเลยไม่ดำเนินการขอถอนสิทธิให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 138 บัญญัติว่า "ทรัพย์สิน หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่างซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้" ดังนั้น สิทธิการเช่าจึงเป็นทรัพย์สิน และเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่ง ซึ่งตกอยู่ภายใต้การบังคับคดีตามกฎหมาย จึงอาจจำหน่ายจ่ายโอนแก่บุคคลอื่นได้เพื่อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแทนตน สิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ ทะเบียนราชพัสดุที่ ชร.360 จึงเป็นทรัพย์สินของโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เยาว์ในขณะนั้น และตกอยู่ภายใต้บังคับของบทบัญญัติมาตรา 1574 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อันเป็นมาตรการคุ้มครองทรัพย์สินของผู้เยาว์ ซึ่งผู้เยาว์นั้นต้องอยู่ใต้อำนาจปกครองของผู้ใช้อำนาจปกครอง อันได้แก่ บิดาและ/หรือมารดา ในบทมาตราดังกล่าวนี้บัญญัติว่า "...ผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำมิได้ เว้นแต่ศาลจะอนุญาต..." และมีอนุมาตราแสดงการกระทำที่ต้องห้ามไว้สิบสามอนุมาตรา ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบทบัญญัติมาตราดังกล่าวเป็นบทเคร่งครัดที่จะต้องปฏิบัติตาม ลักษณะที่เป็นบทเคร่งครัดของมาตรา 1574 ประกอบกับการเป็นบทบัญญัติที่ห้ามกระทำไว้อย่างชัดแจ้งนั้น ทำให้นิติกรรมใดที่ได้กระทำลงโดยฝ่าฝืน คือ หากเข้าองค์ประกอบตามมาตรา 1574 (1) ถึง (13) แล้ว นิติกรรมนั้นตกเป็นโมฆะทันที ตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติว่า "การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย...การนั้นเป็นโมฆะ" และการที่นางบัวเรียวในฐานะผู้ปกครองและผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เยาว์ในขณะนั้นทำนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ ทะเบียนราชพัสดุที่ ชร.360 ที่โจทก์ทั้งสองเป็นผู้มีสิทธิและไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าศาลอนุญาตให้กระทำการเช่นนั้นได้ โดยการนำสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ ทะเบียนราชพัสดุที่ ชร.360 ของโจทก์ทั้งสองโอนให้แก่จำเลยเพื่อเป็นการชำระหนี้ที่นางบัวเรียวเป็นหนี้จำเลยเกี่ยวกับการซื้อขายพลอยโดยตีราคาสิทธิการเช่าดังกล่าวของโจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 3,000,000 บาท นั้น เป็นการทำนิติกรรมอันเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574 (11) นั่นคือ นำทรัพย์สินไปแสวงหาผลประโยชน์นอกจากในกรณีที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1598/4 (1) (2) หรือ (3) เมื่อนางบัวเรียวผู้แทนโดยชอบธรรมต้องห้ามโดยกฎหมายมิให้ทำนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ ทะเบียนราชพัสดุที่ ชร.360 แทนโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เยาว์ในขณะนั้นโดยลำพังแล้ว จะถือว่าการที่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เยาว์ยินยอมให้นางบัวเรียวผู้แทนโดยชอบธรรมทำนิติกรรมดังกล่าวมีผลว่านางบัวเรียว ผู้แทนโดยชอบธรรมทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากศาลก่อน หาเป็นเช่นนั้นไม่ หากกรณีดังกล่าวสามารถทำเช่นนั้นได้ก็เท่ากับเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ต้องขออนุญาตจากศาล และเป็นการผิดไปจากเจตนารมณ์ของกฎหมาย ดังนั้น การทำนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุทะเบียนราชพัสดุที่ ชร.360 ตามสำเนาแบบคำร้องขอโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ และสำเนาบันทึกข้อความที่ทำขณะที่โจทก์ทั้งสองยังเป็นผู้เยาว์อยู่ ได้กระทำลงโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติมาตรา 1574 (11) นิติกรรมนั้นตกเป็นโมฆะทันทีตามที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น นอกจากนี้ยังเป็นกิจกรรมที่ประโยชน์ของผู้ใช้อำนาจปกครองขัดกับประโยชน์ของผู้เยาว์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากศาล กิจการนั้นย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1575 ถือเสมือนว่ามิได้มีนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุทะเบียนราชพัสดุที่ ชร.360 เกิดขึ้นเลย สิทธิการเช่าดังกล่าวยังคงเป็นของโจทก์ทั้งสอง การที่จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวไว้ แม้จะอ้างว่ารับโอนโดยสุจริตก็หามีผลทำให้จำเลยกลับมีสิทธิตามนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวไม่ และป็นกรณีมิใช่โมฆียกรรม ไม่อาจให้สัตยาบันหรือบอกล้างนิติกรรมได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ