การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งคู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท และชำระค่าเสียหาย 1,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าเสียหาย 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยชำระเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 5 พฤศจิกายน 2555) (ที่ถูก ฟ้องวันที่ 15 พฤศจิกายน 2555) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนด ค่าทนายความให้ 8,000 บาท ยกฟ้องแย้งของจำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้เป็นพับ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 3475 ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 76 ตารางวา ตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2555 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวจากจำเลยในราคา 10,500,000 บาท ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 11 ตุลาคม 2555 โจทก์วางมัดจำ 500,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ ถึงวันนัด โจทก์ไม่ไปรับโอน จำเลยจึงริบเงินมัดจำทั้งหมด

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงเกี่ยวกับทางเชื่อมระหว่างที่ดินพิพาทกับถนนสายบ้านหลังแดง - บ้านอ่าวปอ เป็นการสืบพยานบุคคลแก้ไขเพิ่มเติมเอกสาร ต้องห้ามตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น