ผู้ซื้อหลายๆ ท่าน อาจเกิดปัญหาว่า ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แล้วเกิดปัญหาว่า ใบอนุญาตก่อสร้างที่เจ้าของโครงการได้ขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานของรัฐแล้ว ยังมีปัญหาในด้านเอกสาร ซึ่งรัฐยังไม่ออกใบอนุญาตก่อสร้างให้แก่ผู้ขาย แต่ผู้ขายได้ขายอาคารพาณิชย์ทั้งที่ ในอนุญาตก่อสร้างยังไม่เสร็จสมบูรณ์ กรณีมีผลทำให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์สำคัญผิดในคุณสมบัติว่า อาคารพิพาทถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตกเป็นโมฆียะกรรม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๗ ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายได้ และขอคืนเงินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19696/2557

จำเลยทราบว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตตั้งแต่ปี 2549 แต่จำเลยก็ไม่เคยคิดจะไปขออนุญาตเพิ่มเติมเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งหากจำเลยมีความสุจริตใจประสงค์จะขายอาคารพิพาทตามสภาพที่มีการก่อสร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต ก็ควรแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย เพราะหากโจทก์เข้าครอบครองเป็นเจ้าของอาคารแล้วโจทก์อาจถูกระงับการใช้อาคารพิพาทหรือถูกปรับในอัตราค่าปรับสูง และการไปขออนุญาตเพิ่มเติมภายหลังเป็นเรื่องยุ่งยากและเสียเวลา พฤติการณ์ที่โจทก์ยอมทำสัญญาจะซื้อขายตามที่ฝ่ายจำเลยจัดทำขึ้นซึ่งไม่มีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องไปจัดการเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องก่อน และไม่มีการกำหนดเบี้ยปรับทั้งที่โจทก์ต้องวางเงินมัดจำจำนวนมาก เชื่อว่าโจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้างก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย การทำสัญญาจะซื้อขายของโจทก์จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติอาคารพิพาทว่าก่อสร้างถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้าง นิติกรรมที่โจทก์ทำไปจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วจึงมีผลเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 10,429,452.05 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 10,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 10,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 28 ธันวาคม 2550 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยดอกเบี้ยถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) ต้องไม่เกิน 429,452.05 บาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เมื่อประมาณปลายปี 2550 นางสาวปัทมา และนายเชิญ ร่วมกันเป็นนายหน้าเสนอขายที่ดินในกรุงเทพมหานคร โฉนดเลขที่ 1307 ตำบลวัดชนะสงคราม อำเภอในพระนคร กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 42 ตารางวา พร้อมอาคารโรงแรม 4 ชั้น ชื่อ "โฟร์ซันเฮาส์" บนที่ดินพิพาทกับสิทธิให้เช่าแผงค้าในที่ดินพิพาทของจำเลยแก่โจทก์ ต่อมาวันที่ 28 ธันวาคม 2550 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทตลอดจนสิทธิให้เช่าแผงค้าในที่ดินนั้นในราคา 43,000,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำ 10,000,000 บาท ให้จำเลยในวันทำสัญญาและตกลงกันว่าโจทก์จะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 30 พฤษภาคม 2551 ตามสำเนาหนังสือสัญญาซื้อ-ขายที่ดิน โดยโจทก์เห็นอาคารพิพาทซึ่งมีสภาพตามภาพถ่ายแล้ว หลังจากนั้นมีการตกลงเลื่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทเป็นวันที่ 21 พฤษภาคม 2551 ตามสำเนาข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขาย ก่อนถึงวันนัดโจทก์ได้รับหนังสือลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2551 จากธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) สำนักงานธุรกิจสะพานขาว ซึ่งโจทก์ติดต่อขอวงเงินสินเชื่อ 25,000,000 บาท โดยใช้ที่ดินพร้อมอาคารพิพาทเป็นหลักประกัน แจ้งว่าอาคารพิพาทมีสภาพเป็นอาคาร 4 ชั้น แต่หลักฐานใบอนุญาตปลูกสร้างระบุเป็นอาคาร 3 ชั้น จึงขอให้โจทก์ดำเนินการในเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องเสียก่อน เพื่อธนาคารจะได้พิจารณาวงเงินสินเชื่อต่อไป ในวันเดียวกันโจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2551 แจ้งบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาท ตลอดจนสิทธิให้เช่าแผงค้าในที่ดินถึงจำเลย ด้วยเหตุผลว่าจำเลยจงใจปิดข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญโดยไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนทำสัญญาว่าจำเลยขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทไว้เพียง 3 ชั้น คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อ-ขายตามสำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารพิพาท ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยหรือไม่ เห็นว่า ถึงแม้โจทก์มีตัวโจทก์เพียงปากเดียวที่ยืนยันว่า โจทก์ไม่เคยเห็นใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาท และเอกสารที่นางสาวปัทมานำไปให้โจทก์ตรวจดูก่อนมีการทำสัญญาจะซื้อขายไม่มีสำเนาใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทรวมอยู่ด้วย แต่ข้อเท็จจริงก็ได้ความว่าโจทก์แต่เพียงผู้เดียวเป็นผู้ติดต่อจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทกับฝ่ายจำเลยและนางสาวปัทมาตลอดมา และตามคำพยานโจทก์ปากนางศิริรัตน์ก็ได้ความว่าเอกสารที่โจทก์ยื่นประกอบคำขอสินเชื่อจากธนาคารขาดใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทมาตั้งแต่แรก การนำสืบของโจทก์ในข้อเท็จจริงที่โต้แย้งกันนี้จึงเป็นไปเท่าที่โจทก์มีพยานบุคคลฝ่ายของโจทก์อยู่ ส่วนพยานจำเลยนั้นปรากฏว่า จำเลยเบิกความทำนองว่าจำเลยเป็นผู้จัดเอกสารรวมทั้งสำเนาใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาท มอบให้นางสาวปัทมาไปตรวจสอบด้วยตนเอง แต่