เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมระงับ
สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9201/2551 โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินวัดหมอโหร (ร้าง) ตำบลไผ่ลิง อำเภอพระนครศรีอยุธยา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื้อที่ 707 ตารางวา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาเช่าที่ดินวัดโคกมะกอก (ร้าง) ตำบลไผ่ลิง อำเภอพระนครศรีอยุธยา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื้อที่ 446 ตารางวา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปจดทะเบียนเพิกถอนการเช่าที่ดินดังกล่าว ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสี่ จำเลยที่ 1 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 และที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การ ระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมาย ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้ จึงให้งดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลย และนัดฟังคำพิพากษา ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 ของศาลชั้นต้น และโจทก์มิได้ถูกโต้แย้งสิทธิ พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เดิมนางสาวทองสุขทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1 รวม 2 แปลง คือที่ดินวัดหมอโหร (ร้าง) เนื้อที่ 707 ตารางวา และที่ดินวัดโคกมะกอก (ร้าง) เนื้อที่ 446 ตารางวา ต่อมานางสาวทองสุขทำพินัยกรรมยกสิทธิการเช่าที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ เมื่อนางสาวทองสุขถึงแก่ความตาย โจทก์ขอทำสัญญาเช่าที่ดินโดยอ้างสิทธิตามพินัยกรรม แต่จำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการให้ โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 ให้โอนสิทธิการเช่าของนางสาวทองสุขแก่โจทก์ และยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษา ซึ่งศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งห้ามมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน ระหว่างนั้นจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงเนื้อที่ 707 ตารางวา และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงเนื้อที่ 446 ตารางวา ต่อมาศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ดังกล่าวตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 ซึ่งโจทก์ได้ยื่นอุทธรณ์และคดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 หลังจากนั้นโจทก์จึงมายื่นฟ้องจำเลยทั้งสี่เป็นคดีนี้

เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมระงับ

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9201/2551
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินวัดหมอโหร (ร้าง) ตำบลไผ่ลิง อำเภอพระนครศรีอยุธยา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื้อที่ 707 ตารางวา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาเช่าที่ดินวัดโคกมะกอก (ร้าง) ตำบลไผ่ลิง อำเภอพระนครศรีอยุธยา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื้อที่ 446 ตารางวา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปจดทะเบียนเพิกถอนการเช่าที่ดินดังกล่าว ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสี่

จำเลยที่ 1 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง

จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง

จำเลยที่ 3 และที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การ

ระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นคำร้องขอให้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมาย ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้ จึงให้งดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลย และนัดฟังคำพิพากษา

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 ของศาลชั้นต้น และโจทก์มิได้ถูกโต้แย้งสิทธิ พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เดิมนางสาวทองสุขทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1 รวม 2 แปลง คือที่ดินวัดหมอโหร (ร้าง) เนื้อที่ 707 ตารางวา และที่ดินวัดโคกมะกอก (ร้าง) เนื้อที่ 446 ตารางวา ต่อมานางสาวทองสุขทำพินัยกรรมยกสิทธิการเช่าที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ เมื่อนางสาวทองสุขถึงแก่ความตาย โจทก์ขอทำสัญญาเช่าที่ดินโดยอ้างสิทธิตามพินัยกรรม แต่จำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการให้ โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 ให้โอนสิทธิการเช่าของนางสาวทองสุขแก่โจทก์ และยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษา ซึ่งศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งห้ามมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน ระหว่างนั้นจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงเนื้อที่ 707 ตารางวา และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงเนื้อที่ 446 ตารางวา ต่อมาศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ดังกล่าวตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 ซึ่งโจทก์ได้ยื่นอุทธรณ์และคดีอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 หลังจากนั้นโจทก์จึงมายื่นฟ้องจำเลยทั้งสี่เป็นคดีนี้

มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลยชอบหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลจะสั่งงดสืบพยานของคู่ความเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจตามนัยที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 86 วรรคสอง และ 104 วรรคหนึ่ง คดีนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยกปัญหาข้อกฎหมายขึ้นอ้างในคำให้การว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 ของศาลชั้นต้น และยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 เมื่อข้อเท็จจริงที่ปรากฏจากคำฟ้องและคำให้การพอวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวได้แล้ว ศาลชั้นต้นย่อมสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลยเสียได้ เพราะแม้จะสืบพยานต่อไปก็ไม่ทำให้ข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไป คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลย จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว

ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปมีว่า ฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 ของศาลชั้นต้นซึ่งอยู่ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 หรือไม่ เห็นว่า แม้ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 62/2547 กับคดีนี้โจทก์ฟ้องโดยอ้างสิทธิอย่างเดียวกันว่า นางสาวทองสุขได้ทำพินัยกรรมยกสิทธิการเช่าที่ดินที่มีต่อจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ก็ตาม แต่ในเรื่องฟ้องซ้อนนั้น จะต้องพิจารณาว่าโจทก์ฟ้องในมูลคดีอันเป็นเรื่องเดียวกันหรือไม่เป็นสำคัญ คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าที่ดิน 2 แปลง ที่นางสาวทองสุขมีต่อจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 โดยกล่าวอ้างว่า จำเลยที่ 1 นำที่ดินแต่ละแปลงดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาเช่าในขณะที่คดีก่อนอยู่ระหว่างพิจารณา อันเป็นเรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้นภายหลัง ซึ่งโจทก์ไม่อาจยกขึ้นกล่าวอ้างหรือมีคำขอบังคับขณะยื่นฟ้องคดีก่อนได้ ทั้งคำขอที่ให้เพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินในคดีนี้ยังกระทบต่อสิทธิของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งมิได้เป็นคู่ความในคดีก่อนด้วย จึงมิใช่เป็นคำฟ้องในเรื่องเดียวกันกับคดีก่อน ไม่เป็นฟ้องซ้อนที่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 วรรคสอง (1) แต่อย่างไรก็ตามที่โจทก์กล่างอ้างมาในคำฟ้องว่า สิทธิการเช่าเป็นทรัพยสิทธิ และย่อมตกทอดแก่โจทก์ตามพินัยกรรมของนางสาวทองสุขนั้นสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท ทั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้ดังที่โจทก์อ้างมาในฎีกาหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของนางสาวทองสุขที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่า และไม่ผูกพันให้จำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้ ด้วยเหตุนี้โจทก์จึงอ้างไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายหรือถูกโต้แย้งสิทธิจากการที่จำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เช่าที่ดินโดยฝ่าฝืนต่อคำสั่งศาลชั้นต้นที่ห้ามมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน และจะยกเหตุดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินทั้งสองฉบับดังกล่าวหาได้ไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่โจทก์อ้างมาในฎีกา ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้ยกฟ้องโดยไม่สืบพยานนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ